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2019-01-22

  东莞新国贸附近的火炼树村即将改造

  2019年,东莞市政府工作报告先后五次提及“城市更新”。可见,城市更新已经成为东莞实现产业转型升级、提升城市品质、拓展发展空间的突破口和重要抓手。东城牛山钟屋围更新项目、万江龙湾片区改造项目、道滘科技文旅特色小镇等一批重点更新单位相继上马。今年还将大力推进30个重点更新单元建设。2019年,东莞将迎来新一轮城市更新的建设热潮。在正在举行的东莞“两会”上,政协委员、人大代表聚焦难点,推进东莞城市更新全面提速。

  1、现状

  人居环境优美村民得实惠

  1月15日,在东莞东城牛山社区钟屋围社区公园里,市民李先生正抱着小孩游玩。周围是鳞次栉比的住宅高楼以及绿意盎然的绿色园林景观。

  “这里原先的房子都很旧的一大片,‘三旧’改造后,这里不仅是回迁房,还是商品房,都还是可以的,我对这里的未来充满期待。”李先生指着周围的各式建筑说,改造前,钟屋围旧村内部道路破败,房屋建筑质量差,生活配套严重缺乏,大部分原居民已迁离,村内居住大量“三无”人员,并开设很多无证经营小作坊,村内脏乱差情况严重,给附近学校及村民带来严重的环境和治安问题。2018年6月起,借助城市更新“三旧”改造政策,钟屋围旧村的人居环境和乡村面貌实现了华丽转身,一个现代化的宜居社区初现雏形。

  而且,通过城市更新,钟屋围旧村村民一夜之间变成“土豪”,村民不仅平均每户获得350万元的现金补偿,还得到了超过200㎡/户的现代住宅和平均40㎡/户的临街旺铺的实物补偿,这些实惠一出,让东莞其他村(社区)也是摩拳擦掌。根据东莞市自然资源局最新数据显示,2018年,共收到各镇街申报重点更新单元90个,总用地面积超3.9万亩。

  2、破解

  产权不一等问题致推进缓慢

  然而,像钟屋围这样成功建成的却屈指可数。2019年,东莞市政府工作报告中也指出“城市更新的浓厚氛围尚未形成”。可见,站在全市来看,城市更新推进依然需要各方努力,全力推进。在今年东莞“两会”上,城市更新(三旧改造)的话题成为政协委员人大代表关注的焦点。

  “改造项目分散、规模较小,连片改造推进缓慢。”长安镇政协小组提交的提案就指出,其原因体现在政策“断档”、土地产权不一、拆迁补偿难协商、扶持政策不完善等方面。在土地产权不一上,以长安镇长安科技商务区的土地产权结构为例,商务区既有51%的国有建设用地,又有49%的集体建设用地,而集体建设用地,私人物业又占到57%,其土地权属涉及3个社区、5个居民小组、9家企业和16名私人业主。

  同时,市政协委员陈耀华也认为,“三旧”改造提升到城市更新的高度后,现已进入深水区,项目落地难、违建现象层出不穷、工作机构待健全等问题也拖慢了城市更新的步伐。据了解,市城市更新局虽已成立,但仍挂在国土局,未配备足够的设施和工作人员, 32个镇街目前只有临时机构,缺少应有的设施和专职人员。

  此外,不少东莞村(社区)市民认为,城市更新虽会造就宜居社区和“土豪”,但却也会拉升当地房价、物价,让外来打工居民的住房等生活成本支出上涨,进而影响城市更新的推进的氛围。

  建统一价格指导标准化解收储难

  所幸,进入2019年,以市场为导向的城市更新迎来新机遇。万科、碧桂园、保利等品牌企业纷纷在东莞成立城市更新公司或设置城市开发功能,布局东莞城市更新项目。各方对此也持积极乐观的态度。“两会”期间,东莞市政协委员聚集难点,提出了不少建设性的意见。

  “首先就是要通过人大立法或市委市政府部署,进一步制定出台东莞市‘三旧’改造法规规章和政策文件,理顺权责边界,优化指引程序。”市政协委员陈耀华表示,其次,要加大对省、市“三旧”改造法规规章和政策的宣讲力度,突显群众在“三旧”改造中的获得感、幸福感和高品质生活。同时,对口设立市、镇两级“三旧”改造专职机构,完善功能、经费、专业人员的配置等。

  “建立全市统一的土地收储价格指导标准,并将其作为土地收储的依据,使土地收储更加规范、合理和公平,保证土地收储价格控制在合理范围内,使地块增值共享均等化。”道滘政协小组则建议,探索通过物业补偿、现有建设用地置换等多种方式对留用地进行补偿,进一步解决留用地补偿问题,为土地权利人提供更多选择。探索通过增加税收分成、降低土地收储过程中的税费、逐年支付基础设施建设用地增值补贴等多元化优惠机制等。

  3、回应

  值得期待的是,2019年东莞市政府工作报告中提出,牢固树立城市空间集约开发理念,力争在土地整备、城市更新、“两违”治理等难点痛点问题上取得突破。可见,城市更新将成为东莞打赢空间拓展攻坚战的突破口。

  报告还强调,2019年,要完成市镇专项规划编制。出台新型产业用地政策实施细则,出台TOD范围内城市更新项目利益共享机制,推进东莞火车站、虎门高铁站等TOD、TID开发,打造一批标志性更新片区和项目。支持企业或业主提高工业用地容积率,补齐老城区、城中村、城乡结合部等设施短板,进一步完善公共配套。加强相关政策宣讲,吸引更多社会力量与资源参与,争取各类险资以股权、债权等形式支持基础设施建设。大力推进30个重点更新单元建设,力争拉动固投400亿元以上。

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